摘要：商业办公租赁当中，承租人长期拖欠租金、未经协商擅自搬离失联，是出租方经常遇到的棘手难题。本案中，承租方拖欠大额租金、物业费后自行搬离场地，拒不出面协商。经广西先衡律师事务所陈善斌律师、陈君律师代理，法院依法缺席审理，判决解除租赁合同，支持出租方主张的欠付租金、物业费、违约金、场地清理费等合理诉求，同时厘清合同约定高额违约金并非全部能够得到法院支持的裁判规则，为企业不动产租赁风险防控提供实务参考。
一、案件基本事实
2023年，某企业出租方与自然人承租方签署三份《租赁合同》，将南宁市西乡塘区某产业综合大楼九层多套办公场地，合计建筑面积数百平方米出租给承租方用于办公经营。合同租赁期限近10年有余，约定固定基准租金标准，自指定时间起租金逐年按比例递增；租金按季度预付，同时就物业费、逾期滞纳金、单方解除权、提前退租违约责任、公共区域装修抵扣租金及押金等内容作出详细约定。
合同签署完成后，出租方依约完成房屋交付义务，但承租方未能按照合同约定按季度足额缴纳租金、水电费及物业相关费用。出租方先后多次向承租方送达缴费通知单，两次正式发送催缴通知函，后续又出具对账文件，多次催告清偿欠费，承租方始终未能足额履行付款义务。
2025年，承租方仅通过微信简单表达退租意向，未与出租方达成协商一致、未办理正式房屋交接手续，在未充分告知的情形下自行搬离租赁场地。搬离时未对房屋内垃圾进行清理，由此产生场地卫生清理相关支出。后续出租方难以有效联系承租方，对方回避沟通。
出租方遂向人民法院提起民事诉讼，主要诉求包含：解除三份租赁合同；要求承租方支付全部欠付租金、水电物业相关费用；主张逾期付款违约金、提前终止合同违约金、场地清理费用，并要求对方承担案件维权相关开支。
案件受理之后，承租方经法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参与庭审，人民法院适用普通程序进行缺席审理，做出原告胜诉判决。
二、法院裁判要点
人民法院经审理作出一审裁判：
1. 确认案涉三份《租赁合同》于出租方发送对账函的时间予以解除；
2. 判令承租方向出租方支付全部欠付租金；
3. 判令承租方承担逾期支付租金对应的违约金；
4. 判令承租方支付拖欠的物业费、水电费；
5. 判令承租方承担逾期缴纳物业费用对应的违约金；
6. 判令承租方承担提前退租的解约违约金；
7. 判令承租方承担房屋场地卫生清理的实际支出；
8. 驳回出租方关于由对方承担律师费的诉讼请求。
同时判令承租方承担本案大部分案件受理费用以及公告送达产生的费用。
核心裁判解读：
1．承租人欠租、经催告仍不履行，出租方有权解除合同。承租方长期拖欠租赁相关费用，收到多份书面催告后仍拒不履行义务。即便承租方已经自行搬离房屋，但未完成合法的合同解除流程与房屋交接。法院依据《民法典》第五百六十三条法定解除权规则并结合合同约定，确定租赁合同的解除时间。
2．合同约定违约金标准过高，法院有权依法调减。案涉合同约定较高的逾期滞纳金计算标准。依据《民法典》第585条，违约金核心功能在于弥补实际损失，当约定标准过分高于实际损失的，司法机关有权予以酌定下调。本案法院并未完全采纳合同原定计算标准，综合考量房屋空置损失、双方过错程度，对逾期付款违约金予以调整。
3．承租人擅自提前退租，应当承担提前解约违约金。承租方仅通过微信表达退租想法，未达成一致即自行撤离，构成单方违约，法院对符合约定的提前解约违约金予以支持。
4．房屋遗留清理产生的实际损失，由违约承租方承担。承租人搬离后未清理场地，出租方代为处置产生的实际开支，可以作为损失要求违约方赔偿。
5．律师费并不当然由违约方承担。如果租赁合同文本没有明确约定违约方需要承担守约方律师费，即便纠纷完全因对方违约引发，法院对于律师费的诉请可不予支持，这是企业签订租赁合同时极易忽略的风险点。
6．被告拒不到庭不等于可以免除民事责任。承租方缺席庭审，视为自愿放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，法院可依据出租方提交的完整证据链作出裁判，缺席判决同样具备强制执行效力。判决生效后义务人拒不履行，守约方可直接申请强制执行。
三、本案带来企业租赁实务警示
（一）给出租企业的风险提示
1. 务必完整留存全部催告证据：租金催缴通知、对账函、微信沟通记录、书面送达凭证、缴费通知单。一旦出现承租人欠租失联，书面催告材料是诉讼中证明对方违约、行使法定解除权的核心证据。
2. 不要误以为对方自行搬走，合同就自动解除。承租人单方面搬离不等于合同解除，应当及时发函明确解除的意思表示，锁定合同解除时间，避免后续就租金计算截止节点产生重大争议。
3. 合同违约金并非写多少就判多少。商事合同中约定过高的日违约金标准，诉讼阶段很大概率会被法院调减；拟定合同时，违约金条款设置尽量贴合真实的实际损失水平。
4. 律师费、公告费负担务必写入合同文本。若希望发生纠纷时，由违约方承担律师费、保全费、公告费等维权成本，必须在租赁合同中作出明确约定，否则该部分诉求存在不被法院支持的风险。
5. 承租人擅自撤离之后，应当及时固定房屋现状证据，拍照录像，合理采取减损措施，避免房屋长期空置造成损失进一步扩大。
（二）给承租方的风险提示
1. 商业租赁租期内，不能以经营困难为由直接欠租、擅自跑路。单方搬离不等于合同终止，仍然需要承担欠付租金、物业费、解约违约金以及场地损坏、清理等衍生损失。
2. 确因客观原因需要提前退租，应当主动与出租方协商书面解约，办理房屋交接手续，留存完整书面协议，避免后续被起诉承担大额违约责任。
四、律师办案小结
商业办公场地租赁纠纷在企业经营当中十分高发。很多企业出租方遭遇承租人欠租失联、自行搬离之后，不知道应当如何确定合同解除时间、如何计算欠付费用、如何面对高额违约金被法院调整的司法现实。
本案中，我方律师团队完整梳理租赁合同、缴费记录、多轮催告文件、沟通记录，形成完整证据链条，即便被告拒不出庭应诉，依然帮助当事人取得绝大部分诉讼请求的胜诉判决。同时本案也提醒广大市场主体：商事合同签署，不只是简单签字盖章，违约金、维权费用承担、合同解除条件，都将直接决定后续维权的结果。
本案代理律师：广西先衡律师事务所 陈善斌律师、陈君律师
陈君律师简介
陈君律师，广西先衡律师事务所高级合伙人、医药业务中心主任。 个人资历与社会任职：
· 英国牛津大学、剑桥大学交流学员
· 中国法学会会员
· 广西壮族自治区法学会海商海事法学研究会会员代表
· 南宁市律师协会宣传委员会主任
· 南宁市良庆区人民检察院听证员
· 广西警察学院特聘课程讲师
· 南宁广播电视台《向人民承诺——电视问政》栏目年度优秀问政代表
· 南国法律援助公益律师团队核心成员
· 南宁市青年律师后备人才库入库律师
· 南宁市第一期青年律师优秀人才集训班优秀学员
业务方向：刑事辩护、商事合同、房屋租赁、企业法律顾问、医美与大健康行业法律服务。坚持以证据为基础，以法律为准绳，为客户提供务实、高效的争议解决方案。
撰稿人：陈君律师 2026年10月
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