【案件概览】
有一套房子是三人共同共有，卖房时其中一人因为个人原因无法到场签字，在另外两个所有人都签字售卖房屋的情况下，此房屋买卖合同合同是否成立
大家的选择可能都倾向于YES，毕竟“多数人”已经签字了。但我们想要跟大家说，按份共有≠共同共有。简单来讲，如果这套房子是按比例拥有，那么只有三分之二的人签字即可进行售卖，但如果是共同共有，那么如果有人没有到场或者未到场的人未授权，那么就有可能出现【合同未成立】的情况
而且我们这个当事人也是有点“冤枉”，明明已经跟中介说明了因为突发原因没办法继续卖房子，但是中介为了促成签约还是让买家直接打了5W定金过来，虽然当事人已经及时把款项返还，可最后买家还是以违约为由仲裁我方当事人，要求支付2️⃣倍定金赔偿和律师费
当事人在被仲裁后联系了先衡律师，先衡律师团队针对这个案件进行了严格的剖析，最终确定以【合同未成立】为主要辨点，成功让独裁员采纳该观点，并驳回了申请人的全部仲裁请求，当事人非常满意这个结果
【案件介绍】
委托人（三被申请人）：何某（被申请人一）、粟某A（被申请人二）、粟某B（被申请人三）
共同委托诉讼代理人：覃丽华、翟凯鑫
案涉房屋为三名被申请人（系家庭成员关系)共同共有。2024年12月30日，某房地产代理有限公司拟定《房屋买卖合同》并邀请申请人与三被申请人签约。合同载明：三名被申请人为房屋出卖方、申请人朱某为买方、某房地产代理有限公司为居间方；该合同同时约定，作为买方的申请人应在签订合同当日向被申请人一的指定账户支付50000元作为购房定金。签约时，被申请人三未到达现场；申请人、被申请人一、被申请人二完成签字，在被申请人一按印前接到被申请人三电话后、立即在现场向其他各方告知：该房屋因涉及财产分割问题无法再出售，故终止签约，不再继续订立合同，随即被申请人一、二离开签约现场。
同日下午，申请人在某房地产代理有限公司的授意之下通过银行转账向被申请人一支付定金50000元。次日，被申请人一明确该房屋买卖合同没有签署成功，并向申请人退回定金50000元。2025年1月4日，被申请人一再次通过微信向某房地产代理有限公司重申：因客观原因不再售卖卖该房屋。申请人因此向南宁仲裁委员会提起仲裁，请求三被申请人双倍返还定金，并承担申请人的仲裁律师费。
【处理结果】
南宁仲裁委员会作出终局裁决：
一、驳回申请人朱某的全部仲裁请求；
二、本案仲裁费由申请人朱某承担。
【案件焦点】
一、本案的《房屋买卖合同》是否有效成立？
二、申请人要求三被申请人共同向其双倍返还定金及支付相应的律师费有何依据？
【先衡说法】
第一，共有不动产的处分需经全体共有人同意。根据《中华人民共和国民法典》第301条及第497条的规定，共同共有处分不动产必须全体共有人同意；全体共有人均需在处分共有不动产的合同上签字，合同方能成立。但该房屋买卖合同只有被申请人一以及被申请人二签字，被申请人三未签字。此外，被申请人三未授权给二被申请人，也未对二被申请人的签字行为进行追认。基于上述的事实和法律依据，仲裁庭确认该《房屋买卖合同》未成立。第二，关于申请人向被申请人一支付定金50000元的问题，申请人支付定金的行为不属于履行该合同的主要义务，被申请人一退回时也明确表示拒绝，所以他们之间的买卖关系未成立。第三，申请人请求三被申请人共同支付其为实现权利而支出的仲裁律师费以该买卖合同成立为前提。既然，该房屋买卖合同未成立，该请求也就没有相应的事实依据。最终仲裁庭作出不支持申请人全部仲裁请求的裁决。该裁决不仅维护了被申请人的合法权益，同时也给当事人关于处分共有不动产的问题做了详细说明。
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